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怎么判断买房卖房时机?

2020年04月13日 22:20:33 1740 通货朋仗

最近楼市受到政策和疫情影响,整体处于震荡行情。那对于买房的人来说,什么时候买房会比较主动和省钱?对于卖家卖房来说,什么时候卖房能够卖个好价钱?我们这期分享一篇文章,看看如何通过一些市场行情指标判断买房卖房时机。

怎么判断买房卖房时机?

  我从粉丝那里做过一些调查,发现绝大多数人对于市场的变化都是似懂非懂的,不管是买房还是卖房,了解市场是最基础的一步。如果不了解,那么你上来就去买房,也不知道自己买在什么市场阶段,北京的房子,几百万甚至几千万一套,市场的小波动,就能差出几十万甚至上百万。

  所以,先了解市场再去买房或者卖房,是能帮你赚不少钱的。

  我先扔几个问题,大家可以思考一下:

1.市场回暖,主要体现在什么方面?

  2.市场回暖,房子的成交价是上涨还是下跌?

  3.市场刚回暖的时候,卖房者会觉得市场好还是差?

  4.市场由热转冷,卖房者还如何做?

  大家可以把这几个问题思考一下,并把答案写下来,看看自己对于市场到底了解不了解?然后再看下面的部分。

  一、市场回暖,主要体现在什么方面?

  市场的回暖,一定是先从成交量开始的。如果一个买房者总去看成交价格,发现这个时候的市场并没有什么起色,反而成交价格还在往下跌,于是就觉得市场不好,还在往下走,这种就是不懂市场,结果导致了误判。

  同理,市场转冷,也是以成交量为主要参考。当成交量开始急速下滑的时候,虽然成交价格没什么变化,甚至是成交价格还在往上走,也不能否认市场正在转冷。

  成交量和成交价格之间会有一个时间差。

  二、市场回暖,房子的成交价格是上涨还是下跌?

  市场回暖的时候,成交量开始增加,这时的成交价通常是下跌的。很多人听完可能崩溃了……这到底是啥意思呢?

  我举个例子你们你懂了。

  一个小区有10套房子在卖,挂牌价都是800万,两个月无成交,市场很冷。进入4月份,第一套房子把挂牌价降到了750万,诚意出售。

  这时终于有买家动心了,发现虽然市场很冷,但这套房子确实很便宜,于是就把这套房子买了下来,成交价740万。

  既然第一套房的成交价已经是740万了,那么第二个卖家想要把房子卖掉,只能也把价格调整下来。不调整的话,依然卖不掉。

  对于买家来说,在这样一个比较冷的市场里,他买房子参考的价格就是之前的成交价,既然第一套房子740万成交,那么接下来他要买的房子,最好是低于740万。

  这样,第二套房子730万很快就成交掉了。

  第三套房子同理,728万成交。

  如果短期的成交速度特别快,那么房价经历了一个小幅下跌之后,成交价格也会逐步上升。这种状态下,买家和买家之间的竞争关系就占了主导地位。

  第四套房子,735万成交;第五套房子,740万成交;第六套房子……

  这就是一个先有量再有价的过程。

  当然,我们举的例子是一个非常简化的模型,实际市场中的房子数量要比这多得多。

  北京市场这个规律特别灵,一些二三线城市就未必,因为绝大多数的城市的需求端没有那么强。

  三、市场回暖的时候,卖家的感受是怎样的?

  市场刚由冷转热的时候,虽然成交量在增加,但是对于卖家来说,自己又不想降价,房子卖起来自然比较困难,所以他们不会觉得市场在回暖……卖家感受到的市场好,往往是上午把房子挂出来,最好下午就能卖掉……

  市场回暖的初期,卖家想要把房子卖掉,只能降价。不然你的价格怎么去跟那些低价房源竞争呢?

  四、市场由热转冷,卖家该如何做?

  市场的由热转冷也是从成交量开始看,成交量的快速下跌,就是市场热度快速退去的过程。对于卖家来说,不管什么样的市场,自然想卖一个好价钱。

  在这种市场下,卖家想要卖一个好价钱,就必须明白两点,一是能卖掉;二是卖一个好价钱。

  操作上,简单来讲,就是直接一步到位,把价格拉到市场价以下!一般能快速成交掉,且在几个月的市场中看,会是一个高价成交房源。

  在市场由热转冷的过程中,虽然挂牌价都很高,但是成交是比较困难的,绝大多数房子都挂在那有价无市,没什么意义。

  一段时间之后,挂牌价都会普遍下调,且卖不掉。

  来几个案例吧。

  1.

  这两年我写过北京市场的一些买房时机,不过有些人过来留言说,自己买的房子跌了不少。比如说,去年我在2月24号发了一篇文章,让刚需抓紧买房。那个时候,成交量刚开始起,价格正是低位。

  有的人可能比较墨迹,到了4月份才看好房子,正好在一个高位上,买完之后到年底就跌回去了。

  去年10-11月份,我写文章说北京的房价是几年的一个低位,那会也是成交量的一个最低点。到了去年底,成交量就上去了,价格也开始上浮。

  这次疫情期间也是如此,疫情期间买房的,应该都买的比较划算,包括现在,也是一个不错的时机。

  2.

  对于换房来说,去年4月份,成交量由高转低,那时候果断降价把房子卖掉,然后开始等自己要买的房源,一直等到9月份之后,这个操作是高卖低买,完全踩准了点。

  有几个粉丝给反馈是这么操作的。

  当然,除去购房时机之外,个人选筹这方面也比较重要,如果特别小白的,建议找专业的多问问,绝大多数小白的选筹都有很大的问题。


  今天讲的关于市场的那几个问题,大家可以收藏一下,这是我们长期观察市场加上实操出来的经验,对绝大多数的买家卖家都有用