最近楼市受到政策和疫情影响，整体处于震荡行情。那对于买房的人来说，什么时候买房会比较主动和省钱?对于卖家卖房来说，什么时候卖房能够卖个好价钱?我们这期分享一篇文章，看看如何通过一些市场行情指标判断买房卖房时机。
我从粉丝那里做过一些调查，发现绝大多数人对于市场的变化都是似懂非懂的，不管是买房还是卖房，了解市场是最基础的一步。如果不了解，那么你上来就去买房，也不知道自己买在什么市场阶段，北京的房子，几百万甚至几千万一套，市场的小波动，就能差出几十万甚至上百万。
所以，先了解市场再去买房或者卖房，是能帮你赚不少钱的。
我先扔几个问题，大家可以思考一下：
1.市场回暖，主要体现在什么方面?
2.市场回暖，房子的成交价是上涨还是下跌?
3.市场刚回暖的时候，卖房者会觉得市场好还是差?
4.市场由热转冷，卖房者还如何做?
大家可以把这几个问题思考一下，并把答案写下来，看看自己对于市场到底了解不了解?然后再看下面的部分。
一、市场回暖，主要体现在什么方面?
市场的回暖，一定是先从成交量开始的。如果一个买房者总去看成交价格，发现这个时候的市场并没有什么起色，反而成交价格还在往下跌，于是就觉得市场不好，还在往下走，这种就是不懂市场，结果导致了误判。
同理，市场转冷，也是以成交量为主要参考。当成交量开始急速下滑的时候，虽然成交价格没什么变化，甚至是成交价格还在往上走，也不能否认市场正在转冷。
成交量和成交价格之间会有一个时间差。
二、市场回暖，房子的成交价格是上涨还是下跌?
市场回暖的时候，成交量开始增加，这时的成交价通常是下跌的。很多人听完可能崩溃了……这到底是啥意思呢?
我举个例子你们你懂了。
一个小区有10套房子在卖，挂牌价都是800万，两个月无成交，市场很冷。进入4月份，第一套房子把挂牌价降到了750万，诚意出售。
这时终于有买家动心了，发现虽然市场很冷，但这套房子确实很便宜，于是就把这套房子买了下来，成交价740万。
既然第一套房的成交价已经是740万了，那么第二个卖家想要把房子卖掉，只能也把价格调整下来。不调整的话，依然卖不掉。
对于买家来说，在这样一个比较冷的市场里，他买房子参考的价格就是之前的成交价，既然第一套房子740万成交，那么接下来他要买的房子，最好是低于740万。
这样，第二套房子730万很快就成交掉了。
第三套房子同理，728万成交。
如果短期的成交速度特别快，那么房价经历了一个小幅下跌之后，成交价格也会逐步上升。这种状态下，买家和买家之间的竞争关系就占了主导地位。
第四套房子，735万成交;第五套房子，740万成交;第六套房子……
这就是一个先有量再有价的过程。
当然，我们举的例子是一个非常简化的模型，实际市场中的房子数量要比这多得多。
北京市场这个规律特别灵，一些二三线城市就未必，因为绝大多数的城市的需求端没有那么强。
三、市场回暖的时候，卖家的感受是怎样的?
市场刚由冷转热的时候，虽然成交量在增加，但是对于卖家来说，自己又不想降价，房子卖起来自然比较困难，所以他们不会觉得市场在回暖……卖家感受到的市场好，往往是上午把房子挂出来，最好下午就能卖掉……
市场回暖的初期，卖家想要把房子卖掉，只能降价。不然你的价格怎么去跟那些低价房源竞争呢?
四、市场由热转冷，卖家该如何做?
市场的由热转冷也是从成交量开始看，成交量的快速下跌，就是市场热度快速退去的过程。对于卖家来说，不管什么样的市场，自然想卖一个好价钱。
在这种市场下，卖家想要卖一个好价钱，就必须明白两点，一是能卖掉;二是卖一个好价钱。
操作上，简单来讲，就是直接一步到位，把价格拉到市场价以下!一般能快速成交掉，且在几个月的市场中看，会是一个高价成交房源。
在市场由热转冷的过程中，虽然挂牌价都很高，但是成交是比较困难的，绝大多数房子都挂在那有价无市，没什么意义。
一段时间之后，挂牌价都会普遍下调，且卖不掉。
来几个案例吧。
1.
这两年我写过北京市场的一些买房时机，不过有些人过来留言说，自己买的房子跌了不少。比如说，去年我在2月24号发了一篇文章，让刚需抓紧买房。那个时候，成交量刚开始起，价格正是低位。
有的人可能比较墨迹，到了4月份才看好房子，正好在一个高位上，买完之后到年底就跌回去了。
去年10-11月份，我写文章说北京的房价是几年的一个低位，那会也是成交量的一个最低点。到了去年底，成交量就上去了，价格也开始上浮。
这次疫情期间也是如此，疫情期间买房的，应该都买的比较划算，包括现在，也是一个不错的时机。
2.
对于换房来说，去年4月份，成交量由高转低，那时候果断降价把房子卖掉，然后开始等自己要买的房源，一直等到9月份之后，这个操作是高卖低买，完全踩准了点。
有几个粉丝给反馈是这么操作的。
当然，除去购房时机之外，个人选筹这方面也比较重要，如果特别小白的，建议找专业的多问问，绝大多数小白的选筹都有很大的问题。
今天讲的关于市场的那几个问题，大家可以收藏一下，这是我们长期观察市场加上实操出来的经验，对绝大多数的买家卖家都有用