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“兰亭盛荟”和“珠江花城”买房对比

2019年11月06日 08:16:43 5791 饭总选房广州

  昨天出了科学城的文,园长说科学城5万是正常价值,目前4万的均价被低估,属于广州的难得一见的洼地,遭到市区粉的攻击,说5万可以上天河的兰亭盛荟和珠江花城了,为什么要选黄埔的科学城!

  看看这地段歧视链!

  郊区不如市区、天河的犄角旮旯也比黄埔的中心香!

  所以园长这两天仔细研究了一下天河智谷板块,推文,主要会围绕天河来聊

  主要内容有3点

1、兰亭盛荟和珠江花城,谁房价涨的快?

  2、为什么我不看好天河奥体新城的房价涨幅

  3、天河凤尾奥体牛奶厂和黄埔的鸡头科学城,鸡头和凤尾你选哪个?

  今天先出第一条,明天或者后天出第二三条

  兰亭盛荟和珠江花城怎么选?

  珠江花城和兰亭盛荟由于总价差不多,都处在天河,因此存在一定的竞争关系。

  这两个盘的测评很多,网上可以收到,多半都是收钱软文,具体的楼盘户型区位价值就不聊了。

  园长说大家关心的关键点:

  两个盘的后期的涨幅价值。

  兰亭盛荟

QQ截图20191106100722.jpg

  珠江花城

QQ截图20191106100733.jpg

  首先,这两个盘根本不存在竞争关系,两者的定位是有明显的差异的。

  来看看两个楼盘的关键词。

  兰亭盛荟:现在、区位、便捷、金融城、天河客

  珠江花城:未来、性价比、教育、黄埔临港经济区。

  兰亭盛荟的硬伤是高速上盖环境嘈杂、学校一般,优势是地段。

  珠江花城的黑料是周边环境和交通,优势是教育。

  所以,

  兰亭盛荟是卖给投资和天河客的,

  珠江花城是卖给自住和黄埔改善客。

  纠结这两者之间的人,多半没想明白自己的需求,那园长直接给你结论:

  5年内,兰亭盛荟的涨幅必定跑赢珠江花城。

  限售期一满,兰亭的二手价值提升就开始了。

  珠江花城的二手真正成交价值提升,在8年以后。

QQ截图20191106100741.jpg

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  理由:

  1、兰亭处在东圃地铁站旁,去往珠城、金融城、黄埔临港经济开发区2到6站的地铁站就可以到。

  方便快捷的同时存在高速过吵,容积率高等不宜居的特性,有条件的住户后期会改善搬离。但由于地段优势和小户型产品总价低好上车的特性,马上会有人接盘。

  因此兰亭的交易频次会很高,买卖之间必须存在利润差,因此兰亭的价格拉升肯定会快过于区域其他项目。

  2、珠江花城的主要特性是居住,短期之内,周边的情况不能改善(隔壁是黄埔)。

  房价的增长点主要来源教育加持(省一级小学 不确定的天河直升执信中学 )

  自住客户的房屋交易频次没那么高,而且学校的水品也非常影响房价,毕竟是新校区,要接受检验。

  小学确定是哪家省一级后,能刺激一波,但受益的是开发商一手,真正的二手价值检验在小学6年的第一波升学考试。加上收楼的2年,差不多8年。

  园长多说几句学位的劝诫

  不是买了学位房孩子就一定成才,只要是直升,一定会影响成绩。

  名校的普通班和尖子班区别巨大。教育主要还是靠家长,如今的名校牛娃,大多都是靠父母的勤勉陪读,以及大量课外班和学而思砸出来的。

  所以,佛系看待房价里的名校溢价。

  有钱买学位房时候想想园长的话,没钱买学位房也想想园长的话。

  毕竟现在的名校合作办学如雨后春笋,新招生的师资和生源都有待考验,一手的开发商卖完教育溢价,到二手市场上,还得真正的成绩说话。

  3、周边环境的刺激利好 兰亭更有优势

  兰亭盛荟房价刺激要素更多

  金融城的每一块拍地以及具体进展都会对兰亭的房价产生刺激,东圃的旧改也会刺激房价。

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  而珠江花城的房价增长点 名校兑现、吉山村旧改和黄埔临港开发区的推进速度明显更慢。

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  如果你有坚定的天河新房偏好,

  且预算只能在这两个楼盘中选择,

  那么投资,未婚,上车,选择兰亭。自住、已婚选择珠江花城。

  特约:园长看广州系列测评

  园长:房地产从业12年经验,珠三角知名地产媒体人