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广州“保利天汇二期”怎么样?

2020年06月17日 13:23:45 6128

分享一篇关于广州天河区新楼盘保利天汇的文章,文章来自微信公众号 假装是投资总,原文标题保利天汇二期,有大不同。一起看下这期关于广州保利天汇二期怎么样的文章?

  不久前,投资总推送过保利天汇的跑盘文章,这篇文章比较全面,没有读过的读者朋友们可以取阅。

广州“保利天汇二期”楼盘怎么样?

  最近,投资总又陪着朋友去看了保利天汇,这一次是去了解天汇的二期。

  一期,在19年12月首开,目前已经是售罄的状态。今年下半年,二期会接力推出市场。

  二期有9栋楼,9#、1#、2#、3#现在是施工状态,9#到地面三四层的样子,1#、2#、3#还没有到正负零,首推预计是这四栋中的若干栋。

  现场目前只能了解二期的沙盘、户型,至于大家会更关心的板房、价格、优惠点数、付款政策等,都暂时不明。现场销售表示大概6月下旬会有板房,销售可能在7月或者往后。

  保利天汇的二期,和一期大有不同,投资总归纳了一下,大概是三点:

  ①组团素质的差异(围合式、景观面、梯户比)

  ②面积户型的差异(大面积、改善为主,刚需劝退)

  ③精装标准的差异(较一期有提升)

  一、组团素质的差异

  保利天汇一共有5期,一期是点状式的布局,三期四期是商住混合的点状式布局,二期五期是围合式的布局。景观面在一期二期五期这一侧。不利因素多集中在三期四期(变电站、高速噪音等)。

  整体上,投资总是认为,二期五期优于一期,一期又优于三期四期。

广州“保利天汇二期”楼盘怎么样?

  和一期点状式布局相比较,二期是围合式布局,有小区园林、小区配套和开阔的公共活动空间。此外,二期的东侧,是世界大观的生态绿地,有景观面。二期组团的素质是要高于一期的。

  二期目前有9栋建筑物,两梯四户或两梯六户,梯户比是低于一期的两梯七户或两梯八户。朝世界大观的一面(有优势景观),排布了四栋两梯四户,其余的位置,都是两梯六户。

广州“保利天汇二期”楼盘怎么样?

  投资总大致将二期的楼栋,分了三档。

  (1)最优。6#、7#、8#。

  这三栋都是两梯四户,望世界大观,有景观面,改善性是很强的。这里面需要关注一下8#的不利因素,8#的正前方,是一期的垃圾收集站。

  8#前面,目前还有一个混凝土公司,拆改是大概率的事情,投资总觉得倒是不用太在意。

广州“保利天汇二期”楼盘怎么样?

  此外,在世界大观生态绿地的视线上,规划有商服性质用地,视日后的发展方向和建筑物高度,可能会对二期的中低楼层住户的视野和景观有遮挡,可以稍微留意一下。

  (2)次优。1#、2#、3#、4#、5#。

  除了5#是两梯四户外,其余都是两梯六户的设计,南向户型望小区园林或者世界大观景观面,北向朝路,会有一定的噪音。

  南向户型普遍的楼间距比较宽,基本都60米以上,主要是留意一下1#的南向户型,会窄一些,只有34.60米。

  北向户型的楼间距差别比较大。1#、2#前面是幼儿园,对大多数楼层而言视线是很远的,但西晒会比较严重。4#与五期相望,楼间距有42.61米。3#视线也比较远,但是临十字路口,相对受到噪音干扰多些。

QQ截图20200617175316.jpg

  (3)较优。9#。

  9#的环境是比较孤立的,每一户的视线外的内容,都是二期小区之外的。

  9#的南向户型,需要注意的是南侧一期的垃圾收集站和混凝土公司。对于高层住户来讲,会有一定的世界大观生态绿地景观面。

  二、面积户型的差异

  一期主打的是刚需,面积段偏小,小面积户型偏多。四房户型仅占22%,其余都是三房,其中90㎡以下的户型占比66%。

  二期的产品,适配其本身的地块素质和景观优势,面积段偏大,主要面向的是改善型客户。对于刚需以及预算不太宽裕的客户,相对友好度不是太高。

  二期目前了解到的1#、2#、3#、9#,只有三个户型。

① 88㎡北向小三房

  ② 123㎡南向大四房,

  ③ 130㎡边户南北通透横厅大四房

  在二期里,123㎡、130㎡等大四房是主流产品,88㎡小三房占比不到三分之一。从现场销售了解到,88㎡目前登记数量是远多于可供应套数的。开盘的话,88㎡是一个需要争抢的户型。

  1#、2#、3#、9#的楼型都是一模一样的,产品也都是市面上打磨得很好用的户型,没有什么槽点,实用率也从一期的82%提升到85%。户型图附在后,请自行取阅,就不展开讲了。

  三、精装标准对的差异

  精装标准也较一期做了升级。这妥妥的要涨价的节奏啊。

  精装标准的升级主要涉及到玄关、适老化、卫生间、厨房和阳台的一些配置。投资总手中的资料不清楚到了板房开放时是否一致,我姑且说说,读者们姑且看看。最终还是要到板房里去求证。

(1)玄关:对玄关收纳系统进行了升级。设置了玄关健康缓冲区,有衣物护理系统和鞋柜新风系统。

  (2)适老化:全屋无高差设计,有老人坐便器助力护手,有紧急呼救按钮和小夜灯。

  (3)卫生间:一体化马桶、电热毛巾架等。

  (4)厨房+阳台:升级厨房三件套+感应灯,升级净水系统+凉霸,电动晾衣架。

  四、结语与建议

  天河区的客户购买力很强,但新房相对很少。

  保利天汇作为天河区少数各方面素质都在线的新盘,会持续受到追捧,一点都不意外。

  相对于一期,二期素质更高了,可以让大家纠结的槽点很少了。一期曾经让大家纠结过基督教堂、混凝土厂、噪音等。

  但是二期的亲民性也相对没那么高了。一个是单价上会有提升,另一个是面积段大了,总价高了,上车的难度也高了。

  对于保利天汇,投资总认为始终是目前天河新盘里,各方面素质最均衡,最值得入手的项目。当然,价格始终还是我们需要特别关注的因素,如果价格太高,性价比就走低。