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佛山放宽限购政策对房价影响!

2019年11月30日 10:58:02 2853邓浩志

这两天关于佛山放松限购的新闻刷屏,昨天传闻虽未完全一致,但是佛山楼市确实放松了限购的尺度。对此分享一篇来自邓浩志文章,看看佛山限购新政策对房价影响。

  预测就一个字“涨”。建议就一个字“买”。如果你是工作比较忙的朋友,可以关掉了这篇文章去干别的了,后面的分析可以不看,因为结论是清晰的。

  佛山限购新政策:

  11月29日,佛山市人力资源和社会保障局发布《佛山市人力资源和社会保障局 佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》,该通知明确,在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

  以下是通知全文:

  为提高《优粤佛山卡服务管理暂行办法》等人才住房保障措施的精准性、实效性,着力解决好人才普遍关心的购房问题,大力吸引各类人才尤其是产业技能人才来我市安居乐业,培养产业人才大军,让各类人才引得进、留得住、用得好,为我市建设世界级先进制造业城市提供强有力的人才支撑,经市政府同意,现就完善人才住房政策补充通知如下:

  一、认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受我市户籍人口购房政策。

  二、在我市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

  具体操作指南另行制定。

  佛山市人力资源和社会保障局 佛山市住房和城乡建设局

  一、 佛山库存供不应求

  从最新的统计数据看,佛山一手住宅库存只有7.8个月。

  通常库存在9~14个月属于供求平衡,低于9个月就属于供不应求,7.8个月属于轻度的供不应求。所以佛山楼市本来就有价格上涨压力。现在新政,一定会促使新的购买力进入,而且是较大的购买力,所以供求关系会更紧张。所以……。

  这里有两个问题补充一下:

  1、为什么库存这么低佛山房价之前还没涨?这是收紧房企融资导致的结果,房企这轮价格很大程度上是因为融不到资,只能去库存回收资金。当然经济不好导致购买力下滑也是原因之一,当然还有其他啦,就不赘述了。

  2、为什么在低库存情况下还会出台刺激性政策?

  我想有两点,一是土地市场的低迷(见图)

邓浩志:佛山限购政策松绑对房价影响!

  。不但佛山,下半年全国各地大规模土地流拍或撤回,土地流拍政府财政就紧张,这个公务员朋友们都清楚,无需我展开。二是库存的指标,我这里给大家说的是7.8个月,但某大型统计机构给出的数据在是12个多月,这个问题我们专门核实过,这家大机构的统计结果是有问题的。当然,人家名气大,现在国内很多大房企,甚至相关部门都采用他们的数据,如果真参考,那就惨了,12个月和7.8个月差距巨大。

  二、新政对市场的推动非常大

  目前新政还没有全部清晰,但从已经公布的两份文件看,方向是清晰了的。一是针对广州,深圳人口(细则待定)。二是针对本科以上人才(不受户籍、个税、社保限制)。两条条条重磅。广深人口且不论(免得又说我不实),光看本科人才就足够威力,因为这可是对全国的放松。

  首先,在粤港澳大湾区规划纲要公布之后,大湾区对全国人才及资金的吸引力就大大增加。但是广州、深圳并不是随便可以进入的。所以之前投资大湾区的资金多数被迫往惠州、中山等三线投。佛山属二线城市,经济及人口都比东莞、珠海更强,自然对外来人口和资金非常有吸引力。

  其次,能吸引大量广州购买力。佛山楼市,尤其临穗板块长期以来都有很高比例的广州客,因为广佛两个城市的核心城区几乎是紧紧挨着的,广佛两个市政府距离也只有32公里,更便宜的房价,更高的品质,一直都是佛山楼市吸纳广州客户的主买点,但当佛山启动临穗片区限购之后,大量广州买家由此失去了购买资格,这造成了两个结果,一是佛山项目广州客户占比大幅下降,二是被分流的广州购买力回流,广州房价压力变大了。此次放开,首先受惠的就是佛山临穗的项目,比如千灯湖,最高端项目均价也就3.5万左右,几站之外的广钢新城均价在5万附近,两地环境差距一目了然,买家肯定有一部分主动选择佛山市场,或投资,或自住,所以新政后佛山成交量有望攀升。

  三、分担了广州住房压力,对广州有利

  当然关于针对广州和深圳人口的细则,还有所谓ABCT类人才的认定至今还没有公布,大家拭目以待。但就目前已知的内容,佛山新政吸引走部分广州购买力是一定的。在今年初的业内内部会议时我就公开提出,应该让佛山放开对广州人的限购。理由有两点:1、广佛同城生活已是当下事实,广州天河上班,佛山千灯湖居住的情况早就很常见,现在按行政区域划分的限购不合理,没有照顾百姓的实际需求和两地同城的实际情况;2、长远看广州住宅是供不应求,尤其2020年后计划逐步减少城市建设用地的出让。而佛山可建设用地更多,人口更少,也需要广州的消费力。广州也可以因此继续维持一线城市中较低的房价,让低房价成为广州这个城市的长期竞争力。两地互认的政策是协调双方优势项,对双方都有利。

  四、佛山还要悠着点,买家莫追高

  消息一出,就我朋友圈看到的消息,已经有部分楼盘晚上灯火通明地有人买房,也有部分房企十分不识趣地高调提价(比我还不识趣)。要知道,今年大概5月份的样子,佛山才因地价过高而被中央点名。所以目前房住不炒,稳市场的大基调不会有变。怕就怕调节的火候掌握不好,太火,焦了,中央过问就麻烦了。这不是不可能。所以2020佛山整体房价最好控制在10%—15%左右,会相对安全。